【知らないと危険】失敗例から学ぶ不動産投資を成功させるためのポイントとメリット・デメリットを徹底解説

複数ある資産運用の中でも、よく聞く一つに不動産投資があると思います。でも、不動産投資って多くの資産を持っているお金持ちがしているのでは？そんなイメージを持つ方もいるかもしれませんが、意外にもコストを掛けず運用する方法もあるのです。
資産運用を考える上で、自分に適したものは何か、を考える上でも、様々な手法を知ることで、より選択肢や可能性を広げることにも繋がります。
節税効果がある？不労所得が得られる？現金よりも不動産で持っていた方税金対策になる？そんな話を聞いたことがある人もいると思いますが、今回はそんな不動産投資についてのメリット・デメリットや失敗例から学ぶ成功のポイントをまとめて解説します。

不動産投資とは

不動産投資とは、不動産つまりは物件・建物・土地等を購入し、入居者に貸し出すことで家賃分の収入を得る（＝インカムゲイン）投資方法です。他にも、購入した不動産を売却し、売却益を得る（=キャピタルゲイン）投資方法も不動産投資に含まれます。

不動産の種類

• アパート・マンションの一棟投資
• 区分マンション（建物内一室）の投資
• 戸建物件（一軒家等）の投資

不動産投資は、大まかにいうと上記の３種類に分けられます。それぞれの特徴やメリット・デメリットをまとめて見ていきましょう。

	メリット	デメリット
アパート・マンションの一棟投資	・複数人の入居者で家賃収入増 ・空室をほかの部屋の家賃収入で補える	・購入時の物件価格が高額 ・管理する部屋数増による手間
区分マンション（建物内一室）の投資	・物件価格が比較的安価で始めやすい	・空室時の家賃収入がゼロ ・投資利回りは比較的に低い
戸建物件（一軒家等）の投資	・ファミリー狙いで空室リスク少/長期入居が期待 ・リノベーションの自由度が高く管理もしやすい	・退去発生時、次の入居者を見つけにくい

それぞれに特徴やメリットデメリットはあるので、自身の収入や資産や、リターンとリスク、管理方法等を踏まえて慎重に考えることが必要です。
一般的なサラリーマンなどが不動産投資をする場合は、区分マンションの投資にあたる、建物内の一室を投資用として購入し運用する形が最も多いでしょう。では、富裕層に分類されるわけではないサラリーマンが、不動産投資での運用を始める理由は何なのか。
不動産投資全般にあるメリットを見ていきましょう。

知っておくべき不動産投資のメリット・デメリット一覧まとめ

【　不動産投資のメリット　】	【　不動産投資のデメリット　】
家賃による副収入	空室のリスク
所得税と住民税の節税	修繕のリスク
生命保険の代わり	滞納のリスク
相続税対策	災害のリスク
適度なリスク・リターン	金利上昇のリスク
少ない自己資金で可能	物件選びの危険性
インフレに強い	固定資産税の負担

【家賃収入・節税だけではない】不動産投資のメリットまとめ

家賃による副収入の獲得

不動産投資では、購入し所有した物件に入居者がいることで、その家賃が本業以外の副収入として入ります。不動産の取得を全額銀行からの借入金で行った場合でも、家賃収入から経費・金融機関への返済を行ってもなお、キャッシュフローを手元に残す仕組みを構築できます。
ただし、利回りが低い物件や需要の低い物件では、それらの仕組みの構築は難しいため、物件選びは慎重に見定める必要があります。

所得税と住民税の節税効果

不動産の資産では法律に基づき費用の計上を一定の割合に分割し、数年かけ行う滅価償却により、節税効果が得られます。

• 【会計上】滅価償却により会計上の利益が減る→税金が下がる
• 【実際のキャッシュフロー】実際の支出なし→手元にキャッシュが残る

生命保険の代わり

物件購入時、不動産投資ローンを利用する際に、金融機関から団体信用生命保険への加入を求められるはずです。この団体信用生命保険とは、もし万が一ローン契約者が死亡・高度障害等に見舞われた場合に、その不動産投資ローンの残債をゼロにしてくれる貴重な制度です。
例えば夫婦でローンを利用しており、家計の収入源である夫が急死した場合、団体信用生命保険に加入していれば、不動産投資ローンの残債がゼロになるだけでなく、収益元となる物件自体も配偶者に相続することができるため、そのまま家賃収入を受け取り続けるか、まとまったお金が必要な時に売却するのか、それらは所有者の判断で決めることができるため、この団体信用生命保険は「生命保険の代わりの役割を果たす」と言われているのです。

相続税の対策

適度なリスク・リターンによる運用が可能

少ない自己資産でスタート可能

不動産を購入する、という点で大きな資金が必要になると思われがちな不動産投資ですが、不動産購入にあたっては、金融機関が用意している投資ローンを利用し購入することが可能なため、物件価格の１～２割ほどの資金が用意できていれば始められるケースもあります。
あくまでローンであり審査はあるため、収入や勤務先、勤続年数等の属性次第で、初期負担はさらに少なく済む場合もあれば、反対に審査に通らない場合もあることを踏まえておきましょう。

インフレに強い

インフレが起こると、目減りしてしまう現預金とは違い、物価上昇に伴って現物資産は価値が高まり高騰するため、不動産資産としての価値、価格は逆に上昇するため、資産価値が大幅に下落することは少ないと言えます。

【初心者は確認必須】最低限確認しておくべき不動産投資のデメリット

空室リスク　ー物件選びや対策の重要性

空室の場合、家賃収入を得られず一時的にローン支払いのみの赤字状態になってしまいます。
このようなリスクを減らすためにも

”知識豊富な不動産パートナーを選ぶ”

ということが大切になります。

• 立地が悪い、欠陥のある物件等を選んでいないか
• 空室ができた場合の対策やノウハウはあるか
• サブリース契約は結べるか

サブリース契約については、購入した物件を借り上げてもらうことで自身が空室等について不安や悩みを持たずに済む反面、収益性が下がったりトラブルになる事例などもあることから、よく検討し注意することが必要です。

修繕リスク　ー事前のリスク判定と見積もり

割安な物件、と思い購入してみると、劣化が激しく多くの修繕費がかかってしまい、利益がなくなってしまった。そんなことは避けたいですね。こういったリスクを事前に知らずに運用を始めようと購入してしまうと後で大きな後悔になります。
そこで、古い物件の場合は特に、一度一級建築士などの専門知識を持った人に建物リスクを判定してもらうようにしましょう。

”外壁塗装・配管・屋上防水・エレベーター・耐震関連など”

一カ所でも不備があると大きな支出になります。後悔を防ぐためにも必ず確認することをおすすめします。

滞納リスク　ー入居者によるトラブル対応

入居者が家賃を滞納したり、払ってくれないというリスクもあります。
払い忘れであれば大きな問題ではありませんが、入居者の経済的な問題等によるものであればトラブルに発展するケースもあり、金銭だけでなく精神的ストレスに繋がることも考えられます。
そういったトラブルに対しても、不動産パートナーがどのような対応をしてくれるかで大きく左右する場合もあるので、そういった不安がある方にとってはこの点でもそのサポート選びが大切になります。

災害リスク　ー想定外のリスクへの対応策は？

自然災害というのはいつ襲い掛かってくるか分からないものです。だからといって全く対策できないわけではありません。

• 物件選び段階でハザードマップを確認する
• 災害用の保険に加入する
• 複数の物件を所有しリスクを分散させる

等、自身のできうる対策を考えましょう。また、こういった点について事前に不動産会社に相談するのもよいでしょう。

金利上昇リスク　ー自己資産や家計とのバランス

投資ローンだけでなく、自身の自宅を購入する人にも言えますが”ローン”を組んだ時点でこのリスクは必ず考慮しなければなりません。
現状日本は低金利の時代が長らく続いており、今も若干の金利上昇の波が来ているものの大きな変動はない状態ですが、長く続くローン支払い。数年後、数十年後を予想することはできません。
変動金利で急激な金利上昇による負担を不安視する、また長期的な物件保有を考えているのであれば固定金利、もしくは固定金利選択型にして数年間検討するという手もあります。

固定資産税の負担　ー不動産を持つことによる必須の負担

土地や建物など大きな資産価値を持つものを所有している場合に、固定資産税の納税が課せられます。
固定資産税評価額に1.4%の税率をかけて計算されるもので、土地や物件が「市街化区域」にある場合は、さらに都市計画税が最大0.3%加算されます。

【実例から学ぶ】不動産投資の失敗例5選と学ぶべき教訓

• 新築ワンルームマンションでの不動産投資
  毎月の支出が家賃を上回る
  　→新築は設備が新しくその点を入居者にアピールできるが、高い購入価格と維持費がかかる
  
• 節税物件を買ったが海外転勤になり節税効果を受けられなかった
  予想外の事態により節税効果受けられなかった（海外では損益通算を使えない）
  　→節税だけを追求せずキャッシュフローを考えることが大切
  
• 知らぬ間に不動産業者の不正に手を貸してしまう
  詐欺まがいの不正行為により資産を失う
  　→不動産業者、パートナーを見誤る。正しい業者選びが不動産投資の成功には欠かせない
  
• 中古ワンルームマンション購入でキャッシュフローを得られず
  価格が安く投資の敷居が下がったが、中古物件のリフォーム・修繕費による多大なコスト
  　→修繕点の確認や見積もりを行いながら物件を慎重に選ぶことが大切
  
• 住宅ローンの繰り上げ返済で資金不足に
  繰上げ返済に必死になり利息払いは減ったものの、他の資金が不足してしまった
  　→投資と住宅ローン等他の支出とのバランスをとることの重要性

不動産投資で成功するためのポイントまとめ

不動産投資の目的を明確にしておく

長期保有し、老後の年金対策に利用するのか、不動産投資を主軸に投資家になりたいのか。どういった目的で不動産投資の運用を進めていくのかは、始める上で大きな選択や判断の基準になります。
漠然と始めるのではなく、運用方法や規模、分散投資等、自身の目的に合わせて今ある資産やローン等を十分に考慮し始めましょう。
ちなみに…老後の支出目安を知りたい方はこちら

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日本クリエイトサポート

自身でも不動産投資や物件について調べ、信頼できる不動産会社・物件を慎重に選ぶ

不動産投資にはメリットだけでなくデメリットも当然あります。
中にはその点やデメリットへの対策について、十分なノウハウや対応が薄かったり、稀に詐欺のような悪徳業者に出会うこともあります。
そういった業者を選ぶことによって自身の大切な資産が失われることのないよう、「専門家」と自称する業者に任せるのではなく、自身でも不動産投資や金融等についての知識を身に着けることで、悪徳業者などにあたるリスクを自身の力で回避できる判断力を身に付けましょう。

短期間での利益だけを見ず、長期的なリターンや明確なキャッシュフローを理解する

不動産の価格変動は緩やかなものでFXや株式投資のような大きな価格変動がないため、短期間での大きなリターンを得ることは難しくリスクも高いものです。その土地によっての相場もあるため、過度に安価に購入したり高く売却することも難しいです。そのため、短期での高収益を求めるのではなく、前提として継続的、安定的な家賃収入を得ることでの運用を考えることが大切であり、運用時のキャッシュフローを見据えながら、進めていくことが大切です。